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Immobilienkauf in Prag:

Citypilot.cz: Herr Šibal, ist die Angst vor einem weiteren Preisrückgang berechtigt?

Miroslav Šibal: Nicht wirklich, denn eine qualitativ hochwertige Immobilie – zum Beispiel im Prager Stadtzentrum oder in anderen attraktiven Lagen – wird so gut immer ihren Wert halten und kann in der Regel auch immer problemlos vermietet werden.
 
Grund für die derzeit rückläufige Preisstatistik sind vor allem Neubauten, die ohne Einflussnahme der späteren Käufer bzw. schlüsselfertig hergestellt wurden, häufig noch dazu am schlecht erschlossenen Stadtrand. Hier stehen viele jetzt leer und werden teilweise zu Schleuderpreisen verkauft. Anders bei Neubauprojekten: Hier haben sich die Preise bereits stabilisiert – und dank der jüngsten Mehrwertsteuererhöhung im Januar 2012 erwarten wir sogar ein leichtes Wachstum.

Was aber noch wichtiger ist: Viele Käufer kaufen eine Wohnung ja zur Eigennutzung – gerade im Alter eine gute Sache, wenn keine Miete mehr gezahlt werden muss. Da spielen Preisschwankungen keine Rolle, selbst wenn eine Flaute einmal ein paar Jahre anhalten sollte. Die kann es kurzfristig durchaus einmal geben, doch einen dauerhaften, wirklich dramatischen Preisverfall habe ich noch nicht erlebt. Und: Eine Immobilie ist von dauerhaftem Wert und eignet sich daher auch sehr gut zum weiter vererben.

Citypilot.cz: Einige Anleger sind der Meinung, dass die Ertragsprognose für Prager Immobilien nicht wirklich attraktiv ist – im Vergleich zu anderen Anlageformen. Was sagen Sie denen?

Miroslav Šibal: Dass es den meisten Käufern in erster Linie gar nicht um eine Gewinnmaximierung geht, sondern um den kurz- bis mittelfristigen Erhalt finanzieller Werte – gerade vor dem Hintergrund der Entwicklung der Finanzmärkte. Und dass die Chancen für einen guten Gewinn auf lange Sicht aktuell sehr wohl sehr gut stehen. Dafür sorgen die extrem niedrigen Hypothekensätze (aktuell rund Prozent), sowie der Preisverfall der letzten Jahre, der dazu führte, dass dieselbe Wohnung heute um 20-30 Prozent günstiger zu haben ist, als noch im Jahr 2008. 
 
Ein weiteres Plus in puncto Attraktivität von Immobilienanlagen: Ein dramatischer Wertverfall bis zu einem Bruchteil oder ganz auf Null, wie es mit Aktien oder Investmentfonds geschehen kann, droht zu keinem Zeitpunkt.

Citypilot.cz: „Buy to let“ – Kaufen, um zu Vermieten. Diese Variante halten viele wegen des starken Mieterschutzes in Tschechien für riskant.  Kann man sich dagegen absichern?

Miroslav Šibal: Man kann! Zumindest kann man einiges dafür tun. Die wichtigsten Punkte für mich:

• Kritische Auswahl der Mieter – Beruf oder die Referenz eines früheren Vermieters können sehr aussagekräftig sein. In anderen Ländern wie z.B. in Deutschland lassen sich viele Vermieter auch die Kontoauszüge der letzten 3 Monate vorlegen.
   
• Mietvertrag von einem Anwalt aufsetzen lassen und auf 1 Jahr befristen – mit Option auf Verlängerung
   
• Mieteingänge regelmäßig kontrollieren
   
• Ev. Versicherung gegen Mietausfälle abschließen bzw. sogar vom Mieter fordern. Der Beitrag ergibt sich aus der Höhe der Miete. Sie lohnt sich für Eigentümer, die die Immobilie mit Hypotheken finanziert haben, die v.a. an eher schlecht solvente Mietergruppen vermieten sowie generell zur Sicherung stabiler Einkünfte aus Vermietung

Citypilot.cz: Vor ein paar Jahren noch haben vor allem Ausländer zum Kauf tschechischer Immobilien eigens eine s.r.o. (GmbH-Pendant) gegründet. Lohnt sich das auch heute noch?

Miroslav Šibal: Nicht unbedingt. Bis Mai 2008 war es aber für Ausländer die einzige Möglichkeit, Immobilieneigentum in der Tschechischen Republik zu erwerben. Heute ist es für die überwiegende Mehrheit der Käufer – egal ob Tschechen oder Ausländer – vorteilhafter, eine Immobilie als natürliche Person bzw. Privatmann zu erwerben.

Grund Nummer 1: Will man weiterverkaufen, zahlt man dann keine Einkommenssteuer. Zumindest wenn man 2 Jahre selbst darin gewohnt hat oder die Immobilie mindestens 5 Jahre behalten hat.

Grund Nummer 2: Eine Immobilie aus privater Hand lässt sich leichter verkaufen, als eine Unternehmensimmobilie, bei der der Käufer immer befürchten muss, dass sie eventuell mit verheimlichten Verbindlichkeiten belastet ist. Umgekehrt: Wer als s.r.o verkauft, muss keine Veräußerungssteuer (derzeit bei 3%) bezahlen.

Und: Eine s.r.o, die einen Neubau kauft, kann natürlich auch die Mehrwertsteuer, die auf dem Kaufpreis liegt, gegen eigene Einnahmen verrechnen – und so faktisch zum günstigeren Preis kaufen. Ich empfehle aber immer mit Steuerberater zu sprechen – denn es gibt immer wieder Ausnahmen von der Regel.

 

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